2021商业物业发展报告（中物研协版）
发布时间：2023-08-28 09:11:29 浏览次数：
当前，物业管理行业处于黄金发展时期，物业服务企业仍将扩规模作为其拓展重点，并将物业服务由住宅向非住宅物业领域拓展。从发展格局上看，我国商业物业格局分散，物业费水平、收缴率和专业化程度较高，运营较为成熟，市场空间广阔，其发展受政策、上游企业规模的供应等因素驱动所影响。随着行业竞争的进一步加剧，诸多物企加大市场拓展力度，发力在商业领域的收并购，推出商业物业相关独立品牌，并积极在资本市场探索，商业物业成为众多物企抢滩的重点领域。
文/中物研协 研究部
（一）商业新增入市放缓，物业管理规模稳步上升
随着商业市场竞争加剧，自2018年以来，商业新增营业用房规模逐渐放缓。2020年疫情又对实体商业发展造成冲击，居民消费能力及意愿都深受影响。随着经济增速恢复，以及疫情防控常态化，商业消费有望恢复发展态势，商业物业管理规模也将继续稳步上升。
2020年，我国商业营业用房新开工面积1.80亿平方米，较上年下降4.9个百分点，连续七年新开工面积呈现负增长。2019、2020连续两年新开工面积低于2亿平方米。从商业营业用房竣工面积来看，2018-2020连续三年呈下降趋势。尤其是2020年，下降幅度达20.3%。新开工面积和竣工面积均呈下降趋势，商业房地产市场增量趋缓，逐步走向存量时代。
从商业营业用房竣工面积占总竣工面积的比值来看，2012年到2019年这一比例始终保持在10%以上，到2020年，该比例微降至9.5%。从销售面积来看，自2017年达到峰值1.28亿平方米后，2018到2020年连续三年销售面积呈现下降趋势。截至2020年底，商业营业用房销售面积同比下降8.69%至0.93亿平方米。尽管增量呈放缓趋势，但总存量的不断增加，新项目仍持续入市，为商业物业管理规模增加提供了空间。
根据赢商大数据统计，2009-2020年全国城市购物中心新增及存量规模逐年增长，但近年来增速逐年放缓。2020年底，全国规模购物中心（单项目规模大于等于3万平方米）新增0.34亿平方米，同比下降约28%，总存量面积达4.4亿平方米。总体来看，规模购物中心新增体量逐年下降，规模商业增量逐步走向平稳，但仍保持较高供应水平。
（二）服务业增速向常态化回归，市场消费逐步改善
从经济总量和服务业占比来看，2020年，我国GDP总量达101.60万亿元，超过百万亿量级，与排名第一的美国差距进一步缩小。其中，第三产业增加值较上年增长3.47%，占国内生产总值比重54.5%，较上年上升0.3个百分点。在疫情防控的大环境下，服务业增加值占比仍保持逐年上升。2021年上半年，经济维持修复态势，生活消费向常态化回归。今年上半年GDP同比增长12.7%，第三产业同比增长11.8%，相比整体服务业复苏偏缓。
从居民消费能力上看，2020年，居民人均可支配收入稳步提升，但人均消费支出略有下滑。全国居民人均可支配收入32189元，较上年增长4.7%，增速较上年下降4.1个百分点。居民人均消费支出21210元，同比下降1.6%。局部地区疫情阶段性反复，冲击线下消费活动，影响消费修复进度。
从居民消费意愿上看，2020年，社会消费品零售总额39.20万亿元，比上年下降3.9%。2021年7月，社会消费品零售总额累计值23.68亿元，累计同比增长20.7%，市场消费逐步改善。同时，中国与美国的社会消费品零售总额差距也在逐年缩小。按目前增速，到2025年中国的社会零售总额有望超越美国，成为全球第一大消费国。
（三）政策支持力度加大，商业管理品质升级
疫情以来中央及各级政府出台政策，支持商业消费活动恢复。2021年政府工作报告，明确提出“建立扩大内需的有效制度，全面促进消费”。地方政策层面也从各角度出发，以发放消费券、举办购物节、新能源汽车补贴等多举措促进消费。2021年8月24日，商务部等六部门联合印发《关于支持线下零售、住宿餐饮、外资外贸等市场主体纾困发展有关工作的通知》，针对受疫情持续影响的线下零售、住宿餐饮、外资外贸等市场主体，出台加强普惠金融服务，发挥专项资金引导作用，推进减税降费直达快享等一系列财税金融定向支持举措，结合地方实际出台有针对性的专项支持举措。政策层面拉动促进消费回升，将进一步稳定实体商业经营信心，保障商业物业管理发展步伐。
（一） 2020年商业物业服务企业发展指数
2020年，PMDI100商业物业发展指数为66.2，较2015年增加45.7个点，复合增长率为26.44%，增长较快。同时，更多的企业涉足商业物业管理，500强企业商业物业布局企业数量增多、管理规模增大、营业收入提升，且物企更加注重服务品质。2020年，PMDI500商业物业发展指数为96.1，较上年增加5.2个点，同比增长5.75%。
（二）商业物业管理规模分析
2020年，500强企业中有357家企业涉足商业服务，占比71.40%。500强企业布局商业物业管理项目总数为7628个，企业平均管理项目数量为21个，商业物业总管理面积达7.88亿平方米，涉足商业物业服务的企业平均管理规模为220.81万平方米，500强商业物业管理面积占500强企业总管理面积比例为5.40%，占行业总管理面积的比例为2.39%，单项目贡献面积为10.33万平方米。竞争格局分散，大多数企业商业物业管理面积低于均值。
从管理面积来源看，涉足商业物业服务管理面积中，承接所属或合作开发商管理面积为4.27亿平方米，占比达54.3%；外拓第三方管理面积为3.61亿平方米，占比达到45.7%。
从区域分布来看，500强企业商业物业服务面积主要集中在五大城市群，占比超过七成。其中，长江三角洲城市群占比最大，达到31.4%，长江中游城市群和粤港澳大湾区城市群占比均超过10%。
从城市分布看，500强企业商业物业服务面积中，一线城市总量超过9000万平方米，占比11.58%；二线和三线城市总量均超过3亿平方米，分别占比47.58%和40.37%；海外城市占比0.47%。
2020年，百强企业布局商业物业企业比例为93%，与上年相比，略微下降。近年来，不少物业服务企业积极布局商业物业服务，百强企业中涉足商业服务的企业数量呈上升趋势。
拓展力度日益加大，市场份额逐年提升。2020年，百强企业布局商业物业企业管理项目总数4869个，同比增长12.37%。优势集中在头部企业，百强企业集中近七成的商业物业管理面积。2020年百强企业商业物业总管理面积为5.38亿平方米，同比增长2.46%。百强企业商业物业管理面积占百强企业总管理面积比例为5.29%，占500强企业总商业物业服务面积比重的68.19%，该领域领先企业市场份额较大。此外，百强企业商业物业管理总面积占整个行业的市场份额由2012年的0.35%提升至2020年1.63%，百强企业商业物业服务的集中度在稳步提升。
同时，百强企业商业物业服务企业平均管理项目和管理面积快速增长。百强企业商业物业管理项目由2012年10个增长至2020年52个；商业物业的平均管理面积从2012年的68.88万平方米增至2020年的578.03万平方米，年均增长63.64万平方米，复合增长率为30.5%；单项目贡献面积则从2012年的7.25万平方米增至2020年的11.04万平方米。百强企业在保持项目和总面积快速增长的同时，新拓展商业物业项目的规模也逐渐扩大。
（三）商业物业经营绩效分析
2020年，500强企业商业物业服务物业费收入达到218.27亿元，占500强企业物业费收入的比例为7.16%，以5.40%的管理面积占比贡献7.16%的收入。
2020年，500强企业商业物业收入中，以酬金制形式服务的项目收入占比12.05%，包干制形式服务的项目收入占比87.95%，包干制仍为主流方式。500强企业市场竞争力高，管理优质项目较多，其平均物业费水平在行业平均水平中位于前列。2020年，500强企业商业物业服务平均物业费为6.04元/（平方米·月），较上年增长0.08元/（平方米·月）。从收费模式上看，酬金制的物业费水平更高。
从城市角度上看，500强企业二、三四线城市商业物业费收入水平显著低于一线城市。
2020年，百强企业商业物业费收入总值为150.02亿元，占500强企业商业物业的物业费收入比例为68.73%，占百强企业总物业费收入比例为7.48%，头部集中度较高。
（四）商管物企运营情况分析
随着2019年宝龙商业率先以商业运营服务为市场定位登陆资本市场，高估值、高毛利的特点给商业物业企业带来更好示范作用，随后兴业物联、金融街物业、卓越商企服务、合景悠活、华润万象生活、星盛商业和中骏商管，共8家企业陆续以商管服务作为上市亮点（以下称为8家上市商管物企）登陆资本市场。从资本市场表现来看，具有商管性质的物企运营成效向好，“物管+商管”的运营模式想象空间大，备受资本青睐。
从管理规模上看，2018年至2020年8家上市商管物企合约面积均值2600.15万平方米增长至4573.00万平方米，复合增长率为32.62%，每年增速超过30%。在管面积均值由2018年的1993.13万平方米升至2020年的3257.22万平方米，复合增长率达27.84%，规模每年均以超过25%的增速扩张。
8家上市商管物企加大拓展步伐，在管面积持续扩张，2020年合约在管面积比为1.40倍，其中，中骏商管、星盛商管、兴业物联和宝龙商业合约在管比均超过均值，尤其是中骏商管和星盛商业合约在管比均超过2倍，管理规模增长确定性强。
8家上市商管物企在管面积差异较大。截止到2020年底，仅华润万象生活在管面积达到亿平方米的量级，而兴业物联和星盛商业在管面积仅为百万平方米。从布局商管物业企业的在管面积看，除纯商管物企星盛商业外，2020年卓越商企服务在管商管物业面积最高，达1667.1万平方米，占比52.07%。金融街物业在管商业物业面积最小，为62.5万平方米，占比近2.53%。
此外，多家企业对其规模扩展进行规划，企业在实现总规模扩张的同时，加大在商管物业领域的拓展，并在战略布局城市布局购物中心、商场等业态。
从经营情况来看，2018年至2020年，8家上市商管物企营业收入的均值由11.56亿元增长至19.17亿元，复合增长率为28.78%，每年增速均超过20%。具体来看，2020年华润万象生活营业收入最高，达到67.79亿元，较上年增长15.52%，中骏物业、星盛商业和兴业物联三家企业营收均小于10亿元，其中中骏商管营业收入增长最为明显，达到40.17%。
从上市商管物企商管业务所产生收入的占比来看，除星盛商业占比为100%以及合景悠活商管面积占比高于商管收入占比外，其他5家上市商管物企的商管收入占比明显高于商管面积占比，商管类物业的单位面积创收能力更强。
商管类物业具有物业费提价相较容易，收缴率高，专业性要求强的特点，在收入端具有一定优势。同时商管物业提供服务中涉及大型设备，对技术的敏感性较强，利用技术可以减少人员的投入，提升运营效率。因此，商管物企往往具有较高的盈利能力。
（一）加大市场拓展力度，竞争日趋激烈
近些年，商业物业市场发展日渐成熟，可想象空间大，未来市场空间广阔，诸多物企纷纷通过关联房企支持、战略合作、物业收并购、成立合资公司及市场招投标等方式积极布局商业物业，增加其管理项目的多样性及实现优势加持，抢占细分赛道。
（二）强化并购整合资源，实现业态补强
并购整合持续加码成为物企管理规模快速扩张和进入新领域的重要手段。根据中物研协统计，2021年上半年上市物企典型收并购达24项，总交易金额约119.53亿元，已超过2020年全年总收并购额94.30亿元。其中，涉及商业物业的收并购典型事件近半数。通过收并购，物企可以迅速补齐其在商业业态的短板，短期内打通与标的公司的优质资源和管理经验的互通，迅速扩大在该细分赛道的市场规模，提升企业在细分业态领域的专业性。
（三）打造独立品牌，商管领域成抢滩重点
随着住宅物业逐渐走向稳健发展，商业物业正成为物业服务企业的主要发力点。在日趋激烈的市场竞争下，物业服务企业加大力度拓展商业物业项目，以提高市场占有率，同时深入挖掘自身优势，注重打造并强化商业物业服务领域的专业品牌，提高在商业物业细分赛道的核心竞争力。如万科云、绿城服务、保利物业、中海物业、奥园物业、金地物业、旭辉永升服务、富力物业和正荣服务等相继推出商写物业服务品牌“万物梁行”、“绿城云享”、“星云企服”、“海纳万商”、“奥悦商写”、“金地商服”、“悦泽商办”、“富物商企”和“荣企”，重点服务于商业综合体、购物中心、写字楼、总部办公楼等商业性质的物业，聚焦商业物业资产管理服务。
（四）资源赛道引关注，商写物业探索资本市场
诸多物业服务企业在商业物业领域发力，主要包括：一是，如万物云、碧桂园服务、绿城服务等头部企业，具有较强的综合实力，除加大住宅物业的布局外，逐步将商业物业作为其重要发力点，建立相应的独立品牌并加大深耕。二是，将商业物业作为重要发力点的物企，如住宅和商管双轮驱动的奥园健康。三是，在商业物业领域具有较强的市场竞争力的物企，开始探索资本市场，加码商管物业领域。如宝龙商业、兴业物联、金融街、卓越商企服务、合景悠活、华润万象生活、星盛商业和中骏商业先后在香港上市，切入资本市场，具有较强的可想象的发展空间。明宇商服、瑞安新天地等具有商管属性的物企也已递表拟登陆资本市场。
（一）强化优势铸造品牌，管理服务迈向专业化和精深化
物企不断在商业物业领域加码，多家物企入局，业务发展模式具有差异，主要分为四类：一是纯商业物业股，如星盛商业；二是主流的“住宅+商管”模式，如华润万象生活、宝龙商业、合景悠活等企业；三是新的业务发展模式，如越秀服务坚持住宅+TOD商业多业态发展策略，坚持住宅是基础，商业是加持，TOD是独特优势的独特模式；四是综合运营能力较强的物企，开启探索商业物业，如碧桂园服务、绿城服务和保利物业等。
此外，在竞争激烈的市场环境下，商管物企根据发展模式和战略目标的不同，不断集聚和强化自身优势，并打造在商业物业服务领域的品牌。例如，绿城服务推出商写服务品牌“绿城云享”、保利物业推出“星云企服”品牌等，从而增强了客户认知，并实现资源聚焦，加强业态深耕，明确战略方向。同时，随着物业管理行业的转型升级，物业管理的服务范围和服务深度加大，专业化服务能力是获取商业物业项目的核心竞争力之一，物企的丰富的服务经验，良好的市场口碑等是商业物业管理的重要壁垒。预计商业物管的服务向专业化和精深化迈进。
（二）推进智慧化平台建设，全面提升精细化管理和运营效率
云计算、物联网、5G等信息技术的不断发展，对商业物业服务领域产生明显的影响。物业服务企业借助新技术，搭建智慧物业服务信息化平台，一方面可加强重塑更多的生活场景，实现服务管理的标准化和智能化，二是可以通过智慧化平台打造多种应用场景，如门禁管理系统、智慧办公、智慧安防管理系统、能耗控制系统、设备监测管理系统、智慧停车管理系统、排水系统、供电系统、电梯管理系统等智慧楼宇的构建。各业务场景中相互联动，企业管理能力和运营效率提升。
（三）注重人才培养建设，注入发展新动力打造核心竞争力
作为劳动密集型行业，人才建设一直是其发展的关键点和核心。一方面，随着物业管理行业的扩容、规模扩大以及行业的转型升级和科技的应用，物业管理行业亟需一批专业的复合型专业人才与之相匹配。另一方面，商业物业的服务范围不断扩大，开展的业务多元，企业对多种经营服务、品质服务等的专业人才的需求迫切。鉴于对高素质、复合型人才的需求的增多，对行业来说，加强职能技术培训至关重要；企业可通过校企合作或招聘会的方式吸纳更多人才，并建立健全的人才培养体系，重视人才的培养。
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